부동산 매수 시 LTV 에 대한 이해
1. 사전적 정의
LTV는 Loan To Value 의 약자로 말그대로 빌린돈 대비 (Loan) 담보로 맡아둔 물건의 가치 (Value)입니다. 주로 저희가 접하는 value는 주택을 담보로한 가치가 대부분이니 쉽게 얘기해서 '주택가격'이라고 이해하시면 될것 같습니다.
2. LTV의 목적
LTV가 존재하는 아유는, 돈을 빌려주는 금융기관의 입장에서 생각해보면 이해하기 쉽습니다.
만약 손흥민 선수가 은행에서 돈을 빌린다면 워낙 높은 주급과 연봉에 있기에 (금액에 따라 다르겠지만) 두팔벌려 환영 받겠죠.
하지만 일반인들이 빌릴때는 내가 돈을 갚을 능력이 있어요. 라는 것을 증명하기 어려울 뿐만 아니라 설령 증명한다고해도.. 은행입장에서는 이자가 밀리거나 만기가 도래했을 시 즉시 회수 가능하도록 리스크를 줄이려고합니다.
그래서 은행은 '돈을 빌려줄테니 무엇인가 중요한걸 내게 맡겨봐'라고 말하는 것입니다. 여기서 무엇인가 중요한것이 모든 사람이 봤을때 중요한 것이기때문에 우리는 통상 주택을 담보로 돈을 빌리는 것이죠.
이때 담보로 맡긴 주택의 가치가 LTV에서 말하는 Value 입니다.
3. LTV의 활용
그렇다면 은행은 담보한 주택의 가격만큼 돈을 빌려줄까요?
얼핏생각해보면 그럴수 있을 것 같지만, 은행입장에서도 주택가격이 낮아져서 담보물의 가치가 하락하면 빌려준 원금 및 이자를 회수할 수없기때문에 상한을 정하는데 이를 통상
LTV OO%
라고 표현합니다. 주택가격의 OO 퍼센트 만큼만 빌려주겠다는 의미이죠.
10억짜리 아파트를 구매하려는 수요자가 은행에 갔는데 LTV 40%라고 한다면 4억까지만 빌려주겠다는 의미입니다.
즉, LTV는 담보대출을 위해 측정하는 자산의 가치를 말한다고 보면 됩니다
4. LTV 규제
위에서 설명한 LTV를 높게 설정하면 같은 가격의 주택을 기준으로 더 많은 금액을 빌릴수 있을 것입니다.
이는 그만큼 돈을 빌린 사람이 현금이 부족하다는 뜻이기에 향후 연체의 리스크가 있고, 이런 사람들이 많이 발생하면 국가경제에도 위협이 돨 수있기때문에 정부에서는
최대 LTV OO% 만큼만 빌려줘라
라고 규제를 하는 것입니다
보통은 주택경기가 좋아서 너도나도 집을 사겠다고 달려올때는 ltv 상한을 줄이고, 주택경기가 나빠서 건설업 등을 살릴 필요가 있다고 판단될때는 상한을 올려서 주택구매 수요를 끌어올리는데 활용합니다.
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